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　　今年准备买房，劳烦您指导下。我在金融街工作，目前满5年社保，近期也能落户。预算1100w左右，贷450w以内，2室，次新房。因考虑上班通勤，买房需求主要考虑通勤和居住体验，所以目前在通勤一个小时内，考虑东城中海紫御华府，朝阳富力城这两个小区的2室。中海的学区、户型和楼盘品质好一些，但周边交通不便，地铁口也一直没通。富力城D区是地铁、商业好一些，户型、学区差一些。两个小区保值看起来是中海高一些。

　　我目前对学区要求不高，主要需求是通勤和居住体验，所以这2个小区目前各有优劣，还在分析考虑。劳烦您结合我的需求，帮我分析对比下选哪个更好。或者您还有哪些小区认为可以帮我推荐下，周边我也看了些丰台北京悦府等新房，但总价超预算，够不着。

　　1、如果单看价格走势的话确实是中海紫御高一些，但这是因为2014年之后出现了学区溢价，单独增加了价值。如果剔除溢价只看基础部分的话，那富力城是略强一些的。

　　当然紫御的溢价率并不算高，千万以上的更是低于东城平均值，也低于永外总价低的占坑儿房，所以性价比也算合适的。

　　2、简单说如果是有孩子上学的需求，那买紫御合适，在学区房里算性价比高的。如果用不上学位，那不如富力城的稳妥，房价基础部分大概率还是略强于南城，也不用担心溢价部分在2025年入学人数逆转后是否会受影响。

　　3、在二手房里，如果用不上学位就甭买东西城的了，所有带学位的普宅都有溢价，也都有不确定性。以朝阳为主吧，除了富力城还有首城附近的，但就是三环外了。四环外的选择会更多，升值上不少超过四环内的呢，看是否能接受吧。

　　孩子25年上学，目前考虑朝外那边的学区，把对口的房子都看了一遍。目前看重博瑞祥园和卧龙小区，一个单价11W多，一个单价9W左右，相同的钱，在两个小区买到的房子差20平米。

　　目前考虑的是自住10年，等孩子上高中后考虑卖掉。想问下从保值方面，哪套更合适呢？卧龙均有电梯。

　　1、博世祥园吧？常规建议是首选这里呗，房龄相对新，社区氛围也肯定好，维护也大概率能持续。

　　这里之前是豹房小区，中科院后来改造成了福利房小区。大部分都是中科院的央产房，回迁房占比不多，可能也就100多套吧。这种小区不比商品房的品质弱，中科院这种单位也永远存在，所以稳妥性更高，在同等条件下，保值超过大部分商品房，学区也肯定稳定。

　　2、卧龙均有电梯？不对吧，六七层的没电梯，但早晚也都能加上，等着就是了。真要是觉得划算那买这里也行，同等房价的学区溢价跟博世的应该差不多，顶多稍高一点儿而已，不算什么。综合来说次选吧。

　　春节回家时同学聚会，听说北京规划将作出大调整，北京市一级的国企将全部迁往通州，预计三年内完成。请问宏观角度这对通州楼市将有多大的利好？此时在通州买房是否合适？

　　我的首选是运河三角区CBD板块，但是现在的价格已经不低，便宜的都在五万以上，请问其他价格尚低的板块您看好哪里？如果有推荐的小区就更好了

　　1、北京市一级的国企都有谁啊？公交、地铁、水电燃气、给排水等等，还有北控、北能等基础设施公司，首开首旅首创首农，金隅北辰城建建工，北汽北电北京银行，同仁堂和首钢，还有谁啊，我都数不过来，至少百八十家吧，都搬到通州去？我怎么感觉有点儿魔幻似的，不太敢相信。

　　而且提醒一句，北京的市管国企不光是北京市的，部分央企的业务公司也归北京共管。典型的比如电网、烟草、铁路、中建的部分下属公司，这些搬不搬啊？还有机场跟火车站呢，这搬着不太方便吧？得多雇几辆大马车，牛车也行，吹着方便。

　　2、如果都搬过去就是超级利好呗，通州就比雄安都牛叉了，天下第一州。但这没什么可能，你这同学喝了多少啊，几个硬菜啊？

　　4、价格尚低的板块，我觉得都不高。或者说我也看好运河板块，就是目前有些溢价，但长期还是肯定发展很好的。具体小区问当地中介吧。

　　我一直觉得环京的楼市不是都不能买，像涿州和固安的都应该还是洼地。我现在就是在固安租房，每天小区里都有往返北京的班车，进北京很方便。而北京之前是重视北部忽视南部，但现在北部已经没有空间，未来几年的发展方向必定是向南发展。而且南部有明显的优势就是平原地带，不像北部的多山丘陵。

　　更重要的是新机场在南部，这已经体现出了未来的发展方向。我的工作地点在南二环，说实话每天上班比住在上地回龙观的同事还早到呢，住望京的也比我更堵车。但是我也犹豫是不是如果这会投资固安的话还是早，有可能成为先烈，所以想听听您的看法。

　　1、是不是洼地的其实可以算一下账，用租售比就行。也就是用房价除以预计租金，看看数值是多少。

　　以固安为例吧，这种城市的租金应该都是每平米十多块钱，一套90平两居的租金在1000-1500，取中1200块钱吧。售价每平米7000多块钱就是6/70万，租售比500-600。当然这都是我估算的，具体多少我不知道，自己算一下更准确。

　　2、如果是租售比5/600，可以说是洼地，因为北京的租售比是平均700，而燕郊的能达到1000。也就是燕郊的房价比固安高的多，但租金却没高多少，说明燕郊的泡沫比固安高的多。

　　3、但具体能不能投资还是自己决定吧，我对宏观的不是太懂。或者说房子是用来住的，那既然是一直住固安，那就买一套呗，何必老租别人的房子啊？至于投资什么的甭着急，房子本来就是长期投资品，别抱着炒房心态就行。